"Охта" и пустота

Санкт-Петербургу cити пока не нужен

СНИП

В сентябре общественность в очередной раз была взбудоражена событиями вокруг "Охта центра" — правительство Петербурга окончательно и единогласно согласовало проект. Решено, что к 2016 году напротив Смольного собора на деньги "Газпрома" будет построен новый деловой район, включающий пресловутый 400-метровый небоскреб.

Не беря во внимание широко обсуждаемый архитектурный аспект спора вокруг данного проекта, ограничимся только экономическим. И зададимся вопросом — зачем "Газпрому" в нынешних кризисных условиях начинать строительство, предполагающее вывод на переполненный рынок Питера нескольких тысяч квадратных метров новых офисных площадей?

Цена вопроса — $2 млрд. Неужели больше негде освоить? "СНИП" предлагает альтернативный вариант.

Cудя по вниманию, которое уделяет проекту "Охта центр" глава "Газпрома" Алексей Миллер, ему лично очень хочется быть причастным к строительству чего-нибудь внушительного. Но не важнейшего с точки зрения производства моста через таежную реку Юрибей, а такого объекта, который всегда у всех на виду. Многие помнят, что комплекс "Газпрома" на улице Наметкина построил Рем Вяхирев, бывший глава компании. А что построил Алексей Миллер? Вот именно… Кто видел этот мост? О приоритетах руководства "Газпрома", на наш взгляд, достаточно ярко свидетельствует тот факт, что, с одной стороны, ввод в эксплуатацию новых месторождений на Ямале компания отложила минимум на год (поскольку кризис — нет спроса и нет денег), с другой — на "Охта центр" деньги есть. В конце прошлого года, то есть в самый разгар кризиса, Алексей Миллер заявил, что "Газпром" берет на себя 100%-ное финансирование проекта и не намерен пересматривать сроки его реализации.

Мечты сбываются и не сбываются…

Головокружение от дорогих углеводородов — иначе не получается объяснить феномен "Охта центра". Не далее как летом прошлого года Алексей Миллер — всерьез и публично — говорил о том, что нефть скоро будет стоить $250 за баррель, а цена газа превысит $1000 за 1000м3. Прогноз полностью провалился. Но "Газпром" и при нынешних ценах на газ поднимет любой девелоперский проект. Проблема в том, что кризис "схлопнул" рынок офисной недвижимости.

"Газпром" изначально планировал забрать себе в "Охте" всего 16%. Рискнем предположить, что это даже больше, чем нужно существующим и будущим его питерским подразделениям. Ни "Газпром нефть", уже несколько лет платящая налоги в Петербурге и числящаяся заказчиком "Охта центра", ни другие "дочки", ни тем более сам "Газпром" уезжать из Москвы не собираются.

49% полезной площади "Охты" планировалось предложить сторонним арендаторам, остальные 35%, согласно презентации 2007 года, "будут отведены под общественные функции". Но тогда Питер собирался принимать участие в финансировании строительства и подобное распределение представлялось вполне естественным. Сейчас же город от финансирования самоустранился, поэтому данные площади тоже, скорее всего, пойдут под сдачу. А значит, перспективы "Охта центра" можно и должно анализировать исключительно в контексте конъюнктуры рынка бизнесцентров Санкт-Петербурга. На сегодняшний день северная столица испытывает переизбыток высококлассных офисов и просто не переварит предлагаемые "Газпромом" метры — эту точку зрения разделяют многие авторитетные эксперты (см. "Не востребовано").

"Россию" — "национальному достоянию"

Между тем переезд в новый бизнесцентр "Газпрому", похоже, нужен. Со времен заселения на улицу Наметкина компания сильно разрослась, и сегодня районы вокруг штаб-квартиры переполнены офисами всевозможных "дочек" и "внучек" концерна. Да и нынешний статус компании, возможно, уже не соответствует ее центральному офису, который выглядит актуально только на фоне окружающих его промзон и панельных многоэтажек.

Сегодня ситуация сложилась таким образом, что можно одновременно решить задачу компактного размещения подразделений "Газпрома" и удовлетворить стремление его руководства к самореализации в градостроительстве.

В столице, как известно, заморожено большинство объектов "Москва-сити", а самой туманной остается судьба "Башни "Россия" Шалвы Чигиринского — объекта, знакового хотя бы в силу названия, на пятне которого планируется организовать временную парковку… Почему бы "Газпрому" взамен более чем спорного проекта в Петербурге не войти в "Москвасити" и не приобрести для начала проект Чигиринского — вместе с его нефтяной компанией Sibir Energy, поглощение которой завершает "Газпром нефть" и которой Чигиринский в свое время пытался обманом продать "Россию".

"Россия" — достойный дом для "Газпрома", позиционирующего себя как "национальное достояние"! Кстати, совсем не обязательно, чтобы это была та "Россия", которую проектировал Норман Фостер — на нулевом цикле под встраивание в "Москва-cити" можно адаптировать столь полюбившуюся "Газпрому" башню "Охта центра". Отметим также, что приход "Газпрома" в "Москва-сити" может иметь колоссальный синергетический эффект — как в части коммерческой, так и в части жилой недвижимости. "Газпром" стимулирует спрос, и в итоге данный проект будет завершен в разумные сроки.

Не востребовано

Беседовавшие со "СНИПом" эксперты крайне скептически оценивают перспективы строительства в Санкт-Петербурге новых высококлассных бизнес-центров. В городе полно вакантных площадей, которые покроют спрос даже при условии быстрого восстановления экономики.

ОЛЕГ БАРКОВ, генеральный директор компании Knight Frank — Санкт-Петербург

На рынке офисных площадей Санкт-Петербурга сложилась достаточно тяжелая ситуация. В 2007-08 годах было введено в эксплуатацию большое количество новых площадей, в результате на данный момент многие бизнес-центры заполнены лишь на 10-20%.

Поэтому начинать строительство новых офисов очень рискованно.

Некоторые проекты, уже стартовавшие и находившиеся на начальной стадии строительства, сегодня заморожены. При этом ряд крупных проектов все же достраивается — офисный центр "Банка Санкт-Петербург", Pulkovo Sky, "Аэропорт-Сити".

В итоге вакантные и строящиеся офисные площади в совокупности уверенно покроют потребность города в качественных офисных площадях на ближайшие пять лет.

НИКОЛАЙ КАЗАНСКИЙ, генеральный директор Colliers International — Санкт-Петербург

Главная особенность петербургского офисного рынка состоит в том, что общеэкономический кризис усугубляется здесь локальным кризисом перепроизводства. Наш город привык "переваривать" в год по 50-150 тыс. м2 высококлассных офисных площадей, поэтому введенные в 2008 году 350 тыс. м2 создали солидное перенасыщение. Это, естественно, вызвало проблемы с заполнением. Сейчас на рынке предлагается большое количество свободных помещений классов "А" и "В" — порядка 220 тыс. м2 без учета субаренды. Уровень вакантности составляет примерно 20%.

Потенциал для нового строительства офисных комплексов в городе, безусловно, есть, но только в разумных масштабах.

Объем высококачественных бизнес-центров, который может поглощаться рынком, составляет примерно 100 тыс. м2 в год (эта цифра учитывает несколько факторов, в том числе замещение устаревших комплексов низкого класса, суммарная площадь которых измеряется миллионами м2).

НАТАЛИЯ ЧЕРЕЙСКАЯ, директор по маркетингу NAI Becar

В краткосрочной перспективе дополнительные офисы городу не нужны, так как существующий уровень вакансий составляет 20-25%. В долгосрочной перспективе, по нашим прогнозам, качественные офисные площади классов "А" и "В" будут востребованы.

В первые шесть месяцев 2009 года в Санкт-Петербурге было введено более 131,4 тыс. м2 в 12 бизнес-центрах класса "А".

Общий объем предложения офисных площадей (классов "А", "В" и "С") по итогам полугодия достиг 2,1 млн м2. Обеспеченность на 1 тыс. жителей составила 463 м2. В сегменте высококачественных бизнес-центров (классы "А" и "В") общий объем предложения составил 1,53 млн м2, обеспеченность на 1 тыс. жителей — 335 м2.

До кризиса планировались к реализации целые микрорайоны офисной недвижимости. Сейчас планы пересмотрены. Многие девелоперы заморозили свои проекты или корректируют концепции в сторону отказа от офисной составляющей.

КОНСТАНТИН КОВАЛЕВ, управляющий партнер компании Blackwood

За время кризиса спрос на офисную недвижимость в Санкт-Петербурге существенно сократился. К тому же с учетом ввода большого объема помещений в прошлом году (около 400 тыс. м2, что стало своеобразным рекордом) рынок бизнес-центров северной столицы вплотную приблизился к насыщению. Поэтому неудивительно, что в этом году большинство девелоперов отказались от запуска новых проектов, завершая лишь давно начатые.

Общий объем предложения качественных офисных помещений в Санкт-Петербурге составляет порядка 1,5 млн м2, на класс "А" приходится около 20%.